החלטה בתיק רע"א 8941/06

1.            זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט עודד גרשון), אשר דחה את בקשת המבקשות לבטל באופן חלקי פסק בוררות.

העובדות וההליכים

2.            ביום 11.5.98, בעקבות הליך התמחרות בבית משפט, רכשה חב' ב.מ. כרפיס דדו בע"מ, היא המשיבה, זכויות חכירה לדורות במתחם בית המטבחיים העירוני בחיפה, ששטחו כ-16,000 מ"ר (להלן - המתחם). המתחם מצוי בבעלותה של עיריית חיפה, היא המבקשת 1 (להלן - העירייה). המתחם שנרכש על-ידי המשיבה כלל רצועת קרקע בת 520 מ"ר, אשר היתה מושכרת לצד שלישי, מפעל "עוף חיפה" (להלן - השוכר). בעקבות רכישת הזכויות על-ידי המשיבה, שילם לה השוכר דמי שכירות בסך של 2,670$ + מע"מ מידי חודש.

3.            כחודשיים לאחר רכישת זכויות החכירה על-ידי המשיבה, פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, היא המבקשת 2 (להלן - הוועדה) את תכנית "חפ/1970א - גשר חירם", לצורך מתן תוקף (להלן - התכנית). מימוש התכנית חייב הפקעה של קרקע בהיקף של כ-4 דונם ממתחם המשיבה. על השטח שיועד להפקעה נמצא, בין היתר, חלק ניכר מהמבנה המרכזי של השוכר. כתוצאה מההפקעה, פעילותו של מפעל השוכר הופסקה, והוא נסגר.

4.            ביום 8.11.99 הגישה הוועדה המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בחיפה, ובה עתרה לצו אשר יורה למשיבה לסלק את ידה מחלק המתחם שיועד להפקעה, ולמסור את החזקה בו לידיה. המשיבה התנגדה לבקשה, תוך שהשיגה על חוקיות ההפקעה. המחלוקת החלה להתברר במסגרת התובענה האמורה.

5.            במסגרת ההליכים בבית המשפט, הגיעו הצדדים להסדר פשרה. בהתאם להסדר, יריעת המחלוקת צומצמה לשאלת היקף הפיצויים המגיעים למשיבה, והוסכם על העברת שאלה זו להכרעת בורר. בהסדר, הסמיכו הצדדים את הבורר לקבוע את "הפיצוי המגיע לחברה בגין היקף ושווי הפגיעות, לרבות מכוחו של סעיף 197 לחוק התכנון", כששיעור הפיצוי המינימלי הועמד על סך של 450,000$ (להלן - סכום הפיצוי המינימלי). במבוא להסדר, הוגדר המושג "היקף ושווי הפגיעות", אשר בעניינו הוסמך הבורר להכריע, והובהר שהוא מתייחס לפגיעות או לנזקים עקיפים או ישירים, ובלבד שהם מוכרים בדין, כדלקמן:

"היקף ושווי הפגיעות ו/או הנזקים - הישירים ו/או העקיפים - (ובלבד שהם מוכרים בדין) שנגרמו ו/או ייגרמו לחברה, מחמת ו/או בעקבות התכנית ו/או הצורך לפנות את השטח ו/או המבנים המצויים בו ובניית אחרים תחתם, לרבות תשתיות, אולם למעט עצם הפקעת השטח..." (ההדגשה אינה במקור).

           הצדדים הסכימו כי הבורר יהיה כפוף לדין המהותי, וינמק את פסקו. כן קבעו:

"טעות מהותית בפסק הבורר תהווה עילה לביטולו ו/או לתיקונו, ותיחשב לחריגה מסמכות מצד הבורר".

           כבורר במחלוקת מונה כב' השופט בדימוס, שלום ברנר.

6.            בבוררות, עמדת העירייה והוועדה היתה כי המשיבה אינה זכאית לפיצוי מעבר לסכום הפיצוי המינימלי עליו הוסכם, ולטענתן, הפיצוי הממשי המגיע לה נופל מסכום זה. לעומת זאת, המשיבה נקטה בעמדה כי מגיע לה סכום גבוה בהרבה מסכום הפיצוי המינימלי המוסכם. בין היתר, דרשה המשיבה סכום של 340,000$ בגין אובדן דמי שכירות חודשיים מהשוכר למשך 25 שנים.

7.            במסגרת הבוררות מיום 28.10.03, בחן הבורר את ראשי הנזק השונים שתבעה המשיבה, אחד לאחד, והכריע לגביהם. אשר לראש הנזק של אובדן דמי השכירות, ציין הבורר בפסקו כי הוא "מוכן לצאת גם מתוך ההנחה שהוא איננו בר תביעה לפי סעיף 197(א) שבחוק התכנון והבניה. ברם, ההנחה הזו אין בה כדי להושיע את הנתבעות, או כדי לפטור אותן מחובתן לשלם פיצויים לתובעת בגינו, על פי לשונה הרחב של הגדרת 'היקף ושווי הפגיעות' שבהסכם הפשרה".

8.            בהמשך דבריו, הכיר הבורר בזכאותה העקרונית של המשיבה לפיצוי בגין ראש הנזק הנדון, בקובעו במפורש כי הדבר מעוגן בדין, ואלה דבריו:

"התכנית היתה הסיבה המוכחת היחידה להפסקת פעילותו של מפעל 'עוף חיפה'... מאחר ולשיטתי, 'התפעול הקיים' (כלשונו של אפלבוים בחוות דעתו) [השמאי בהליך ההתמחרות שבו רכשה המשיבה את הזכויות במתחם] של הנכס נשוא השומה כלל גם את השכרת הרצועה בת 520 המ"ר למפעל הזה (על אף שמשום מה אפלבוים לא הביא אותו בחשבון שומתו), התובעת זכאית, עקרונית, גם לפיצוי בגין הפגיעה שנגרמה מחוסר האפשרות להמשיך ולהשכיר את רצועת הקרקע המדוברת (פסקה 47).

...

הנתבעות הוסיפו וטענו כי התובעת איננה זכאית לפיצויים בראש נזק זה גם מפני שהסכם הפשרה זיכה אותן רק בפיצויים בגין: 'פגיעות ו/או נזקים... (ובלבד שהם מוכרים בדין)'... . ואולם, לשיטתי - וגם על פי גישת המשפט הנוהגת עתה במקומנו - זכותה של התובעת לקבל את דמי השכירות שבדיון היא בעלת אופי קנייני ולכן 'הפקעתה' מזכה אותה בפיצויים..." (פסקה 49).

           בהתאם לקו ההנמקה שהובא לעיל, הבורר העמיד את הפיצוי למשיבה בגין אבדן דמי השכירות על בסיס היקף דמי השכירות ששולמו לה בפועל על-ידי השוכר, ערב סגירת המפעל. סכום זה עומד על סך 2,670$ לחודש, בתוספת מע"מ. הבורר דחה, מחד, את טענת המבקשות לפיה דמי השכירות הראויים הם כ-520$ לחודש, ומנגד, את טענת המשיבה לפיה דמי השכירות ששולמו לה עתידים היו לעלות כדי 5,000$ לחודש, וכי יש להתחשב בכך בחישוב הפיצוי. הבורר קבע, כי הפיצוי על אובדן דמי שכירות, כאמור, יחושב לתקופה של עשר שנים, בדחותו את טענת המשיבה, כי יש לחשב את הפיצוי לתקופה של 25 שנה.

9.            המבקשות ביקשו לבטל את פסק הבוררות באופן חלקי, בהשיגן אך על קביעת הבורר בענין פיצוי המשיבה בגין אובדן דמי השכירות, כאמור. אלה היו טענותיהן העיקריות בהקשר לכך:

           הבורר פסק בניגוד לדין, כאשר הורה על תשלום פיצוי בגין נזק מאובדן דמי שכירות מהשוכר. בכך הוא פעל בניגוד להסכם הבוררות, אשר חייב אותו לפסוק על-פי הדין המהותי. בחריגתו מהדין המהותי, קמה עילת ביטול על-פי סעיף 24(7) לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968 (להלן - חוק הבוררות או החוק). יתר על כן, הבורר טעה בפסיקתו טעות מהותית, ולכן מתקיימת עילה של חריגה מסמכות בורר על-פי סעיף 24(3) לחוק הבוררות. עוד נטען, כי לא ניתנה למבקשות הזדמנות נאותה לטעון את טענותיהן בקשר לעילת הפיצוי מכוח דיני ההפקעה, ולכן מתקיימת עילת ביטול על-פי סעיף 24(4) לחוק הבוררות. על הבורר היה לתת נימוקים לפיסקו, בין היתר, בנושא הפיצוי על אובדן דמי שכירות אשר לא ניתנו, והדבר מקים עילת ביטול על-פי סעיף 24(6) לחוק הבוררות. ולבסוף, נטען כי פסק הבורר מנוגד לתקנת הציבור, ולכן דינו להתבטל על-פי סעיף 24(9) לחוק. פסיקת פיצוי בשיעור כה גבוה, המשולם מכספי ציבור בלא עילה שבדין, נוגדת את תקנת הציבור, כך לדברי המבקשות.